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在保利地產(chǎn)發(fā)行住房租賃REITs之后，另一家央企也宣布進(jìn)行長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化。

12月1日，招商蛇口首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS獲深交所審議通過(guò)，發(fā)行規(guī)模60億元。

近期，多家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商均在試水資產(chǎn)證券化。作為一項(xiàng)前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)的微利業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)房東需要面對(duì)巨大的資金和成本壓力。而資產(chǎn)證券化則能盤活存量資產(chǎn)，減輕其壓力。

作為轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的標(biāo)桿項(xiàng)目，此單長(zhǎng)租公寓CMBS被招商蛇口寄予高度期望。分析人士指出，此次長(zhǎng)租公寓CMBS獲批，將為招商蛇口公寓戰(zhàn)略提供資本性工具，也是其戰(zhàn)略體系中重要一環(huán)。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)以個(gè)人出租為主，缺少規(guī)模化、市場(chǎng)化的機(jī)構(gòu)租賃者。美國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，企業(yè)租戶占據(jù)市場(chǎng)份額的比例高達(dá)30%，我國(guó)這一比例尚不足3%，而招商蛇口、萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、保利地產(chǎn)等大型房企紛紛重倉(cāng)長(zhǎng)租公寓，將大大加快機(jī)構(gòu)租賃的發(fā)展。

資本化探索

招商蛇口公告顯示，此筆CMBS的儲(chǔ)架融資規(guī)模為60億元，分多期發(fā)行，第一期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)人民幣20億元，期限為18年，其中優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品規(guī)模19.90億，劣后級(jí)0.1億。

談及此次動(dòng)作，招商蛇口董事總經(jīng)理許永軍介紹，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)是公司發(fā)展戰(zhàn)略之一，資產(chǎn)證券化是這一戰(zhàn)略的重要組成部分。

該單CMBS是公司穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)的重要探索。

招商蛇口全國(guó)范圍內(nèi)已開(kāi)發(fā)超過(guò)200多個(gè)住宅項(xiàng)目，大多分布于一二線重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，為發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)提供了存量基礎(chǔ)。據(jù)招商蛇口介紹，多個(gè)正在推進(jìn)的公寓項(xiàng)目是由在售或自持物業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)。

此外，招商局集團(tuán)內(nèi)的資源互補(bǔ)，有利于招商蛇口多渠道、低成本地獲取項(xiàng)目資源和資金來(lái)源。

公開(kāi)資料顯示，目前招商蛇口運(yùn)營(yíng)中的長(zhǎng)租公寓達(dá)1.6萬(wàn)間，建筑規(guī)模總計(jì)約60萬(wàn)平方米，已在深圳、北京、武漢、重慶落地多個(gè)項(xiàng)目，天津、沈陽(yáng)等城市也在推進(jìn)中。招商蛇口表示，未來(lái)將繼續(xù)圍繞一線及重點(diǎn)二線城市進(jìn)行重點(diǎn)布局。

在發(fā)展策略上，將形成輕重結(jié)合、資管分離的商業(yè)模式，打通租賃業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)，打造租賃公寓全程專業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

戰(zhàn)略背后是一個(gè)系統(tǒng)工程，要構(gòu)建投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和退出完整業(yè)務(wù)鏈條，這也是招商蛇口轉(zhuǎn)型升級(jí)的標(biāo)志。

克而瑞研究中心指出，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)普遍面臨共同的盈利難點(diǎn)，亟待提升運(yùn)營(yíng)能力。在此背景下，CMBS為企業(yè)融資、盤活存量資產(chǎn)開(kāi)拓了新的渠道。

營(yíng)業(yè)毛利率突出

由于國(guó)內(nèi)真正的RIETs尚未推出，接近招商蛇口的人士認(rèn)為，在現(xiàn)階段，CMBS的方案更適合在核心地段擁有大量低成本存量長(zhǎng)租公寓的招商蛇口。

相比于類REITs，CMBS模式不涉及資產(chǎn)所有權(quán)變更，是一種債務(wù)型融資，原始權(quán)益人通過(guò)抵押物業(yè)資產(chǎn)獲得資金，并在到期償還貸款后解除抵押。原始權(quán)益人保留物業(yè)資產(chǎn)的所有權(quán)，充分享受抵押期間地產(chǎn)增值的紅利。

從國(guó)內(nèi)目前CMBS的實(shí)踐來(lái)看，由于銀行業(yè)受制于資本消耗和期限錯(cuò)配壓力，經(jīng)營(yíng)性抵押貸款放款意愿減弱。CMBS可從融資成本、額度、資金用途等方面進(jìn)行優(yōu)化，將有助于形成對(duì)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的補(bǔ)充。

而招商蛇口此次能獲得這么大規(guī)模的發(fā)行量，與其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有關(guān)。

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)，GOP率(營(yíng)業(yè)毛利率)是反映項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力的核心指標(biāo)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的GOP率多在80%左右，而招商蛇口進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目能達(dá)到90%左右；在運(yùn)營(yíng)成本更高的服務(wù)式公寓市場(chǎng)，GOP率通常為50%-55%，而招商蛇口的部分服務(wù)公寓項(xiàng)目GOP率能達(dá)到68%。

相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于招商蛇口依靠創(chuàng)新的運(yùn)管模式降低了運(yùn)營(yíng)成本，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益提升。據(jù)透露，目前其運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓租金溢價(jià)水平約在20%-31%。