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在保利地產發行住房租賃REITs之后，另一家央企也宣布進行長租公寓的資產證券化。

12月1日，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元。

近期，多家長租公寓運營商均在試水資產證券化。作為一項前期投入大、回報周期長的微利業務，長租公寓機構房東需要面對巨大的資金和成本壓力。而資產證券化則能盤活存量資產，減輕其壓力。

作為轉型城市運營服務商的標桿項目，此單長租公寓CMBS被招商蛇口寄予高度期望。分析人士指出，此次長租公寓CMBS獲批，將為招商蛇口公寓戰略提供資本性工具，也是其戰略體系中重要一環。

長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規模化、市場化的機構租賃者。美國住房租賃市場中，企業租戶占據市場份額的比例高達30%，我國這一比例尚不足3%，而招商蛇口、萬科、碧桂園、龍湖、保利地產等大型房企紛紛重倉長租公寓，將大大加快機構租賃的發展。

資本化探索

招商蛇口公告顯示，此筆CMBS的儲架融資規模為60億元，分多期發行，第一期發行規模不超過人民幣20億元，期限為18年，其中優先級產品規模19.90億，劣后級0.1億。

談及此次動作，招商蛇口董事總經理許永軍介紹，長租公寓業務是公司發展戰略之一，資產證券化是這一戰略的重要組成部分。

該單CMBS是公司穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點的重要探索。

招商蛇口全國范圍內已開發超過200多個住宅項目，大多分布于一二線重點城市的核心區域，為發展住房租賃業務提供了存量基礎。據招商蛇口介紹，多個正在推進的公寓項目是由在售或自持物業轉變而來。

此外，招商局集團內的資源互補，有利于招商蛇口多渠道、低成本地獲取項目資源和資金來源。

公開資料顯示，目前招商蛇口運營中的長租公寓達1.6萬間，建筑規模總計約60萬平方米，已在深圳、北京、武漢、重慶落地多個項目，天津、沈陽等城市也在推進中。招商蛇口表示，未來將繼續圍繞一線及重點二線城市進行重點布局。

在發展策略上，將形成輕重結合、資管分離的商業模式，打通租賃業務全價值鏈各環節，打造租賃公寓全程專業運營商。

戰略背后是一個系統工程，要構建投資、建設、運營和退出完整業務鏈條，這也是招商蛇口轉型升級的標志。

克而瑞研究中心指出，目前長租公寓行業普遍面臨共同的盈利難點，亟待提升運營能力。在此背景下，CMBS為企業融資、盤活存量資產開拓了新的渠道。

營業毛利率突出

由于國內真正的RIETs尚未推出，接近招商蛇口的人士認為，在現階段，CMBS的方案更適合在核心地段擁有大量低成本存量長租公寓的招商蛇口。

相比于類REITs，CMBS模式不涉及資產所有權變更，是一種債務型融資，原始權益人通過抵押物業資產獲得資金，并在到期償還貸款后解除抵押。原始權益人保留物業資產的所有權，充分享受抵押期間地產增值的紅利。

從國內目前CMBS的實踐來看，由于銀行業受制于資本消耗和期限錯配壓力，經營性抵押貸款放款意愿減弱。CMBS可從融資成本、額度、資金用途等方面進行優化，將有助于形成對經營性抵押貸款的補充。

而招商蛇口此次能獲得這么大規模的發行量，與其財務數據有關。

在長租公寓行業，GOP率(營業毛利率)是反映項目運營能力的核心指標。記者梳理發現，當前國內長租公寓項目的GOP率多在80%左右，而招商蛇口進入穩定運營階段的長租公寓項目能達到90%左右；在運營成本更高的服務式公寓市場，GOP率通常為50%-55%，而招商蛇口的部分服務公寓項目GOP率能達到68%。

相關負責人告訴記者，由于招商蛇口依靠創新的運管模式降低了運營成本，從而實現經營效益提升。據透露，目前其運營的長租公寓租金溢價水平約在20%-31%。