連平：供地不足推高房價，為什么不把大城市的農田解放出來

連平（交通銀行首席經濟學家）/中國證券網

長期以來，伴隨著部分城市房價周期性持續大幅上漲，人們熱切期盼房地產調控長效機制盡早出臺。自2000年以來，中國房地產行業的歷史可以說是一部有節奏的漲價史，也是一部左右為難的價格調控史。從需求方的調控方式來看，可以說十八般兵器都已上陣，但效果卻依然不盡如人意。事實已經證明，部分城市房價持續大幅上漲的主要問題并不在于需求側而在于供給側。

房價高漲的根源在供給側

伴隨著城鎮化發展和居民收入水平的提高，城市購房需求必然持續大幅增長。一二線城市產業基礎較好，市場經濟發達，就業機會多并且工資水平相對較高，通常是城鎮化過程中人口流動的主要方向，首次置業需求通常會持續較為旺盛。在經濟持續高速增長的條件下，大城市居民通常收入增長顯著且平穩，改善性購房需求也會持續增長。而房價長期以來居高不下且周期性大幅上漲，加上大量貨幣投放，又刺激了較大的交易性和投資性需求，對房價上漲推波助瀾。上述需求方面因素及其變化對房價的推動作用是顯而易見的，也已成了市場的共識。十多年來，有關各方在抑制需求方面已經采取了一系列措施，從市場實際運行情況來看，雖不能說收效甚微，但卻是不盡如人意，這似乎也是市場的共識。既然如此，為什么就不能順應市場供求關系，在合理管理需求增長的同時，有效地增加住房供給，平抑房價過快上漲呢？近年來我國建設用地供應面積呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。2013年-2016年，房地產用地占供地面積的比例逐年下降，分別為27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。但事實上，迄今為止的供給問題并不是個總量問題，而是個結構問題。

一直以來存在著一種觀點，就是中國人多地少，房價上漲的根源在于部分城市土地稀缺，北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。從全國范圍看，中國人均擁有土地并不富裕，但是房價過快上漲的現象主要集中在經濟發達的一二線城市。在過去的兩年內，國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅價格累計上漲了11.87%，其中一線和二線重點城市的漲幅分別達到了40.3%和23.4%，四個一線城市的累計漲幅由高到低分別為深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、廣州30.6%。今年以來在政策的嚴控下，需求呈現出由熱點城市向非核心城市外溢的效應，一季度漲幅排行前十的城市中，熱點城市三亞、廣州仍雄居榜首，呈現核心和非核心城市聯袂上漲的格局。雖然城市群內的三線城市房價在一二線城市房價大幅上漲的外溢效應的推動下出現上漲，但總體看來，仍是一二線城市房價上漲壓力較大。那么這些城市土地真的很缺嗎？土地的使用效率又如何呢？

以北京為例，其轄區面積為1.6萬平方公里左右，迄今建設總面積僅為3480平方公里，城鄉建設用地占土地面積15%左右，也就是說北京絕大部分土地仍處于農村狀態。而在城市建設用地中居住用地只占28%，70%以上卻用于非居住用途。于是，我們就看到了一幅既令人匪夷所思、又讓人啼笑皆非的景象：一方面房價持續大幅上升，居民購房成本大幅增加，由于勞動力和租金等成本持續大幅上漲，導致城市競爭力被不斷吞噬；另一方面則是大片郊區土地種植玉米和小麥等農作物，默默地在為我國的農業貢獻著綿薄之力。

一二線城市可以說是中國經濟的棟梁。這些城市匯聚了國民經濟的主要產業，產出了中國約38%的GDP，尤其是這些城市在聚集大批人才的基礎上，成為中國技術創新的發源地，這些城市擁有較為完整的金融體系和充沛的金融資源，它的金融安全意味著國家的金融安全。尤其是北京、上海等特大城市還承擔了建立國家科創中心的重任，肩負著引領中國科技發展的職責。守住部分大城市郊區耕地的防線，不能越雷池一步，比起這些城市的長期健康發展和國家戰略目標的實現，究竟孰輕孰重呢？為什么不能實事求是地解放一下思想，通過改革將這些一二線城市中的部分農田用某種形式釋放出來？如重慶推行的地票制度將耕地置換出來，就是一種十分有益的探索。中國有句俗話叫